주택담보대출의 조기상환행태 분석: 안심전환대출 출시 이후의 이상현상을 중심으로

Abstract

지난 2015년 출시된 안심전환대출은 기존의 변동금리 주택담보대출을 장기고정금리대출로 차환하는 정책금융상품이다. 해당 상품의 출시 이후, 주택가격 상승과 시장금리 하락, 그리고 주택담보대출 연체율 감소 등 일반적으로 조기상환율을증가시키는 시장 변화에도 불구하고, 실제 조기상환율이 감소하는 이상현상이 나타났다. 본 연구는 주택담보대출 이용자의 조기상환행태에 구조적 변화가 있었는지를 실증적으로 검증하기 위하여, 주택담보대출유동화증권의 기초자산을 풀 수준(pool-level)에서 실증분석하였다. 또한, 조기상환율을 설명할 수 있는 다른 경제변수를 함께 분석하고 설명력과 예측력이 높은 변수를 선정하였다. 본 연구는 다음의 시사점을 가지고 있다. 첫째, 2015년 이후 조기상환행태의 변화는 정책금융상품 출시에 따른 단기적 현상이므로 시간이 지남에 따라 그 영향이 줄어들 수 있다. 둘째, 주택가격변화가 채무자의조기상환 의사결정에 미치는 영향이 약화되었으며, 이는 조기상환에 대한 담보주택요인의 역할이 감소한 것으로 해석할수 있다. 셋째, 안심전환대출 시행 및 홍보는 조기상환에 대한 채무자의 관심을 불러일으켰고, 이에 따라 기존 장기고정금리 대출의 조기상환도 함께 증가하였다. 다만, 현재 금리의 수준이 낮을 뿐만 아니라, 미국의 기준금리 인상으로 국내금리에 대한 인상압력이 높아지는 등 주택담보대출과 관련된 제반 환경을 고려할 때 그 영향은 제한적일 수 있다. 넷째, 조기상환과 관련된 검색어 빈도분석을 활용한 지표가 실제 조기상환에 대한 설명력과 예측력을 가지는 것을 확인하였다.