국내 지역별 역모기지 Cross-over Risk에 대한 분석

Abstract

2007년 7월 한국 주택금융공사에서는 공적보증 역모기지 제도인 ‘주택연금’ 제도를 출시 했다. 갈수록 노령화 되는 사회에서 노령 인구의 은퇴 후 생활비 문제에 도움을 주고 복지 수요와 재정 건전성 문제에 대한 해결책으로 동 제도를 도입했다. 동 제도는 미국에서 1989년 도입한 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)제도를 참고했다. 미국 HECM제도는 도입당시 보험의 ‘수지상등 원칙’을 활용했다. 동 제도로 인해 발생하는 비용이 사회 타 구성원에게 전이되지 않게 의도한 것이다. 이를 실현하고자 대출자가 부담하는 기대손실과 가입자가 지불하는 기대보증료가 동일한 지점에서 월지급액을 산출했다. 그리고 이 방법은 국내 주택연금 제도에서도 마찬가지였다. 주택금융공사에서는 연금 계리모형과 월지급금 산출시 적용하는 변수를 주기적으로 변경하고 있다. 시간의 흐름에 따라 발생하는 거시경제, 사회구조적 변화를 반영하기 위해서이다. 2007년 제도 도입당시 주택가격상승률은 3.5%, 기대이율(월지급금액 할인율)은 7.12% 이었다. 가장 최근에 변경한 값은 주택가격 상승률 2.7%이고 기대이율은 2011년 이래 발표하지 않고 있다. 사망률의 경우 2013년 국민생명표의 여성사망률에 가중치를 두어 활용한다. 본 연구에서는 옵션 개념을 활용한 모기지 부도이론인 ‘부도로 부터의 거리’(Distance to Default)를 나타낸 COR(Cross-over Risk)값을 기준으로 주택연금의 대출상환 리스크에 대해 파악했다. 현행 주택금융공사 변수 값을 활용해 COR값을 확인하고, 주택가격상승률, 미래 이자율, 사망률에 대해 다른 값을 적용하며 COR 값을 통해 알 수 있는 주택연금 상환리스크를 판단하고자 했다. 그리고 어떤 변수들이 대출리스크에 끼치는 영향이 큰 것인지 알아보고자 했다. 검증결과 주택가격 상승률과 미래이자율 수준이 대출상환 리스크에 끼치는 영향이 큰 것으로 나타났다. 주택가격 상승률의 경우 지역별 데이터를 활용 시 지역마다 달리 추정할 수 있다. 그러나 보험의 ‘대수의 법칙’을 적용해 일률적인 상승률을 사용할 수도 있다고 판단했다. 미래 이자율에 의한 영향도 큰 것으로 나타났으나 현재 사망률 데이터가 대출상환리스크에 끼치는 영향은 크지 않은 것으로 나타났다. 경험생명표와 부부 사망률이 독립임을 가정하고 계산한 연생생명표를 적용 시 국민생명표를 통해 확인한 COR 값과 큰 차이를 보이지 않았다. 다만 사망률은 계속 감소할 것이고 장수리스크는 부각될 것이다. 이 점을 고려하여 Lee-Carter 모형과 같은 사망률 예측모델 통해 미래 사망률 추이를 예측하고 COR 값을 확인하는데 적용할 시 좀 더 현실성 있는 결과값이 도출 될 것이라 예상한다.